最近某雜誌說房市交易大減、自住買房大砍價時代將來臨...我的看法是，這種文章只能當療癒用，面對鈔票淹到腰的通膨，基於保值心態，有能力的人還是照買不誤。

我講過很多次，房價上漲只是反映貨幣價值被大量稀釋的事實。即使在1985~1990年房市、股市狂飆的年代，台灣貨幣供給量M1b 只有相對輕微增加；但單單2009年咱們M1b 就暴增40%，從2008~2013年更累積增加到62%。換句話說，這波貨幣價值稀釋潮不但沒隨著老美QE（量化寬鬆）減碼而結束，反而以再度加速的方式進行中。

幾天前（2月11日）央行標售5年期公債400億台幣，居然吸引了771億元資金投標，得標利率才1.08%，你就知道錢多到什麼地步。

或許有人會說：大家薪水都沒漲，根本買不起房子，房價憑什麼漲？問這問題的人，其實是以自己及周遭親朋好友為樣本來判斷「大家」都買不起，房價必跌...問題是，可能這些人認識的人不夠多，好像只有房仲、銀行理專、高檔汽車業務員等，才知道這個世界有多大。

其實，你不用想太多，也不需要認識有錢人才知道世界有多大，我們只需要看清楚M1b 增減量，就大約能掌握房市走向。M1b增加，表示整體銀行帳戶的活存增加、某些人口袋的錢變多了，除非這些錢全數外逃，否則還是要在國內找出路，自然有一定的比例流向保值的房地產。

經歷過幾次多空循環的房市高手，應該只會買在台北市或新北市精華區，道理在台北市仍有為數眾多的潛在買方，就算房市進入空頭市場，這種剛性需求仍會強力支撐台北市中心的房價。

怎麼知道台北市實質需求的強弱呢？很簡單，你只要每天上下班尖峰時段去觀察捷運塞人、道路塞車的情況，就能略知一二。

交通很塞，代表很多人居住在新北市，但每天都要去台北市上班，這對台北市房市的未來支撐性是利多，但對新北市卻是利空。因為新北市越擁擠、房價越貴，越會拉進台北市與新北市房價的價差，到後來，很多人寧可多花錢直接買在台北市，使得新北市未來賣壓會比較沉重。

相反地，如果雙北市上下班時段交通不再壅塞，代表該買的人都買了，台北市房價才真正會有反轉下跌的壓力。

也就是說，真正會影響房市多空走向，其實是房市主力—自住客的動向，而不是相對少數的投資客。因此，當錢太多、利率超低、都更牛步化、國有土地停止釋出等現象沒有改變時，只會造成實質需求大於供給，台北市房價依舊高高掛，等閒砍不下。

徐一鳴

現職：達一廣告創意總監
經歷：出身廣告公司撰文，當過大學講師與報社主編，許多「好玩」廣告如ING安泰人壽、PayEasy、信義房屋等皆出自其手，「業餘」投資股票、基金、房地產，「獲利尚可」